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丁建剛:中國房地產開發模式將迎來深刻變革

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛近日發表文章《中國房地產開發模式將迎來深刻變革》,探討了中國房地產精細化、專業化、品牌化的代建之路。綠城管理獲得授權轉發,全文如下。

“中國的城市化與美國的高科技發展將是影響21世紀人類社會發展進程的兩件大事。”中國近二十年人類歷史上前所未有的大規模城市化進程,完全證實了這位諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨當年的預測。

伴隨著中國這二十年快速的城市化進程,中國的房地產市場化,也走過了二十年的高速發展期。

一、高速發展的市場化留下諸多問題
中國房地產市場經過二十年的高速發展,已經結束了城市住房短缺的歷史。中國的城鎮居民人均居住面積,從1998年的不到十平方米(9.3平方米),躍升到了今天的34.6平方米(截至2015年末)。但高速發展的二十年,也給中國房地產市場帶來了諸多問題和困惑:

1、一線城市和部分二線城市的房價居高不下。多年來,在使用多種行政手段調控之後,仍然在2016年出現暴漲。官方一直聲稱要建立長效機制,但需要從頂層設計入手,改變現有的開發模式,多年來沒有任何進展。

2、絕大多數三四線城市庫存積壓嚴重(其中相當部分是由於產品定位錯誤或產品品質不被認同造成的)。

3、住宅產品的設計和建造簡單粗糙,產品品質良莠不齊,優質住宅產品比例極低。

二、房地產開發投資主體發生變化

由於中國房地產的開發模式從一開始就是以香港為模板,開發企業一攬子包攬融資、購地、開發、建設和銷售等全過程。

這一模式下開發企業的特徵是:大而全、重資產、風險大。為了抗風險,開發企業又急需擴大規模。

因此,中國房地產開發企業展開了一輪又一輪的規模擴張競賽,現在已經從千億俱樂部向萬億俱樂部邁進。行業篤信的理念是:先做大規模。在這一理念的驅動下,大多數開發商把購地擴大規模作為第一要務。

以險資為代表的資本方,看到了中國房地產業集中度進一步提高,並逐漸呈現寡頭化的趨勢。近幾年,以險資為代表的資本大舉進軍房地產市場,但近期,資本進入優質開發企業股權的路徑受阻。

但可以確信,資本方不會甘心被攔在房地產市場之外,他們會另起爐灶,以項目投資者的身份直接進入房地產市場。事實上,過去幾年,平安、信達等已經進入了房地產市場。

這樣,中國房地產市場的投資者,將形成以下三個主要角色:B(Business)– 專業的開發商;G(Government)– 政府,主要承擔保障性住房建設;K(Capital)– 資本方。

而這其中的兩者G(政府)及K(資本方),由於自身較為缺乏開發經驗和開發能力,尋找優質的代建商代建開發,將是這兩類投資者的主要選項。

三、專業化、精細化、品牌化是房地產市場的趨勢

在中國的一線和二線城市,雖然房價高,市場甚至仍呈現供不應求之勢。但是,開發的硬成本——土地價格過高,不僅大大擠壓了開發企業的利潤空間,且市場的容錯度極低。對市場定位和客戶需求任何一個判斷錯誤,或產品設計及營造過程中的任何瑕疵,都可能造成滿盤皆輸

而三四線城市市場競爭激烈,價格競爭激烈,同樣考驗著開發企業的成本管控和營銷水準。

無論投資者是誰,最後的產品都需要面對終端C(Customer購房者)。作為今天中國城市中絕大多數家庭最大投資、最大消費、最大資產的住房,在結束了從無到有,進入從有到優的時代後,購房者的品牌意識、品質意識和對品質的專業鑑別力均大大提高。

在關於市場需求端的一項調查顯示:居住在近二十年內開發商開發的商品房,或政府提供的保障性住房的居住者,對其住房滿意的比例竟不足30%。這一比例遠低於對其他大宗商品和消費品的滿意度,如汽車、家用電器等等。

因此,不論是市場的供給端還是需求端,都要求房地產開發企業走專業化、精細化和品牌化的道路。

四、專業代建是實現專業化、精細化、品牌化的重要路徑

專業的代建企業,一定是經過較長時間的市場歷練,積累了豐富的市場經驗,同時又具備精準的市場定位能力、產品研發和營造能力,也因此形成了較強的品牌號召力和品牌溢價能力的企業。

以綠城管理代建的海口桃李春風為例,原開發商的開發和銷售過程極為艱難。當綠城管理介入產品的定位和銷售以後,情況發生了根本改變。客群從新海口人擴展到全國,銷售價格從每平方米1萬元,提升到每平方米近3萬元。

這是中國住宅市場開發供給側改革的典型成功案例。

政府的拆遷改造項目也是如此。

2014年10月,由綠城管理代建的杭州杭氧政府安置房集中交付,當未列入本次安置計劃的長安村村民見到如此好的安置房項目之後說:“我們也希望能住上綠城的好房子,如果不是綠城來造的話,我們就不拆!”可見品牌的強大影響力。

居住在綠城近二十年前開發的杭州桂花城、紫桂花園等小區的業主,很少有人捨得賣出。即便出售,其二手房的價格,也比周邊普通產品高30%以上。

這樣的事實教育了這裡的業主,在重新選擇購房置業時,只要有可能,一定會繼續選擇綠城品牌。

這些成功案例看似簡單,看似僅體現在對產品的改變和品牌的認可,但實際上,其中蘊含著深厚的市場判斷能力,產品駕馭能力和長期的品牌價值積澱。

這正是專業的品牌代建企業的核心價值所在。

可以預見,在中國未來的房地產市場開發格局中,除了幾家大型的專業開發企業以外,市場和產品駕馭能力較弱的或非知名企業,將逐步退為純粹的投資者,將市場定位、產品定位、設計營造、銷售以及運營服務等一整套專業服務,交給知名的專業的代建企業,以達到專業化、精細化、品牌化的目標。

五、先進的代建理念將引領行業革命性變化

3月16日中國房地產百強發布會上發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》披露數據顯示,綠城管理作為中國房地產代建市場的開拓者,也是整個市場佔有率最高的企業,其中2016年銷售額佔整個代建行業近20%,在行業內位居榜首。

綠城管理對代建模式的實踐和理論探索也遙遙領先。 2016年,在總結綠城22年開發經驗和7年代建經驗的基礎上,綠城管理創造性地提出了代建4.0體系。一對蝴蝶翅膀,左翼回答了需求端的最大關切,右翼回答了委託方的最大關切。實際上,這也是中國房地產開發代建模式的兩個最大痛點。這兩個痛點的解決,將使中國房地產代建市場的發展大大提速。有理由相信,這一代建模式的創新,將改變未來中國房地產業的格局和生態,引領中國房地產開發模式的革命性變化。

未來,行業的集中度將進一步提高,甚至出現寡頭化的趨勢。可能的情形是,為數不多的全國大型開發商佔據市場的主要份額,代建領域也將呈現同樣情形,預計從2017年到2020年,代建市場累計規模總量將超過1.7億平方米。而這其中的很大部分市場份額將屬於大型品牌代建商。

來源: 綠城管理 -> 官網

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